马光远的核心预测是，房地产“闭眼买房都赚钱”的普涨时代彻底终结，未来中国楼市将进入长期极致分化，最终只分为两类——约20%具备保值增值能力的资产型房产，和约80%仅保留居住功能的居住型房产，后者多数跑不赢通胀，且长期难以回到历史价格高点。
少数能当资产的房子（约20%），这类房产是楼市“硬通货”，核心支撑是稀缺性与高流动性。集中在北上广深一线城市，以及长三角、粤港澳、成渝等国家级城市群的强二线核心城市（杭州、南京、成都、武汉等），城市核心商务区、地铁枢纽沿线、优质学区覆盖区、拥有江景/湖景等稀缺自然景观的区域，品牌房企开发、房龄15年以内、物业服务优质、户型适配改善需求的次新房；核心区小户型也因高流通性具备资产价值。
他判断这类优质房产3-5年内有望刷新价格高点，具备抵御通胀、穿越周期的能力。
大量只够住的房子（约80%），这类房产将回归纯粹居住属性，类似汽车等消耗品，基本失去投资价值。覆盖范围绝大多数三四线城市、县城，以及大城市远郊板块、无配套老旧小区、品质低劣的刚需大盘。 核心困境人口持续流出、产业支撑薄弱、存量库存高企，接盘需求持续萎缩。价格天花板由本地居民收入水平决定，增值空间基本封闭，部分房源长期阴跌、转手困难，十年内大概率难以回到前期高点。
造成的主要原因是：城镇化普涨、人口红利、信贷扩张的时代已经过去，住房从绝对短缺进入结构性过剩阶段；资产房的定价由全国高净值人群的财富配置需求决定，普通居住房的定价由本地居民购买力决定，两者走势彻底分离：城市能级、人口流向、产业实力的差距会持续拉大，这种分化是长期常态，不会被短期政策刺激抹平。
他同时补充，当前楼市已逐步进入本轮调整的底部区域，全国继续大幅下跌的空间正在收窄，但“接近底部”不等于开启新牛市，修复只会集中在少数核心资产上。
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