
马光远的核心预测是,房地产“闭眼买房都赚钱”的普涨时代彻底终结,未来中国楼市将进入长期极致分化,最终只分为两类——约20%具备保值增值能力的资产型房产,和约80%仅保留居住功能的居住型房产,后者多数跑不赢通胀,且长期难以回到历史价格高点。

少数能当资产的房子(约20%),这类房产是楼市“硬通货”,核心支撑是稀缺性与高流动性。集中在北上广深一线城市,以及长三角、粤港澳、成渝等国家级城市群的强二线核心城市(杭州、南京、成都、武汉等),城市核心商务区、地铁枢纽沿线、优质学区覆盖区、拥有江景/湖景等稀缺自然景观的区域,品牌房企开发、房龄15年以内、物业服务优质、户型适配改善需求的次新房;核心区小户型也因高流通性具备资产价值。

他判断这类优质房产3-5年内有望刷新价格高点,具备抵御通胀、穿越周期的能力。
大量只够住的房子(约80%),这类房产将回归纯粹居住属性,类似汽车等消耗品,基本失去投资价值。覆盖范围绝大多数三四线城市、县城,以及大城市远郊板块、无配套老旧小区、品质低劣的刚需大盘。 核心困境人口持续流出、产业支撑薄弱、存量库存高企,接盘需求持续萎缩。价格天花板由本地居民收入水平决定,增值空间基本封闭,部分房源长期阴跌、转手困难,十年内大概率难以回到前期高点。

造成的主要原因是:城镇化普涨、人口红利、信贷扩张的时代已经过去,住房从绝对短缺进入结构性过剩阶段;资产房的定价由全国高净值人群的财富配置需求决定,普通居住房的定价由本地居民购买力决定,两者走势彻底分离:城市能级、人口流向、产业实力的差距会持续拉大,这种分化是长期常态,不会被短期政策刺激抹平。
他同时补充,当前楼市已逐步进入本轮调整的底部区域,全国继续大幅下跌的空间正在收窄,但“接近底部”不等于开启新牛市,修复只会集中在少数核心资产上。

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